30Jun
2020

楼市行情清晰,国家释放房地产“新消息”,今年买不买房有答案了

发布者:开先集团     浏览次数:

每一年的这个时候,房地产市场的一举一动都会牵动着购房者的敏感神经,都会成为购房者观察未来一年楼市变化的窗口期,今年自然也不例外。

回头看看2019年,房地产市场总体可以用“平稳”两个字来概括,有相关机构统计数据显示,2019年全年全国调控次数高达620次,同比上涨高达38%,无论是长期坚持房住不炒的定位还是不再把房地产作为短期刺激经济的手段,都表明了国家调控房地产市场的坚决态度。那么,2020年还会继续保持这种态势吗?

其实,在笔者看来,虽然进入2020年才仅仅10天时间,但房地产市场已经轮番出现了一大波“新消息”,而且都一一暗示了未来一年可能出现的楼市变化,无论买房还是卖房都值得关注。

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具体来看,最近这10天时间,主要“新消息”如下:

继12月25日,国家印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,规定全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件之后,过去这10天,济南、三门峡等一些城市开始陆续放开落户限制。

1月1日,四川富顺县发布公告称,今年上半年在富顺县城规划区内购买新建商品房将有财政补贴,补贴额度为每平方米200元,补贴面积以《不动产权证书》出具的面积为准。

1月4日,银保监会出台文件称,银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。

1月6日,唐山就加强市中心区商品房销售管理有关事项发出通知,购房人购买新建商品住房,自网签之日起42个月内不得上市交易。唐山打响开年限售第一枪,也成为全国第一个从网签开始计算限售时间的城市。

1月6日,央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,据悉将会释放大约8000亿元流动资金。对此,业内普遍认为,年内仍有继续降准的空间存在,未来或将引导房贷基础利率LPR下调。

根据央行征信中心方面证实,第二代个人征信系统暂定于1月20日上线,在此之前会有一段维护期。据悉,新版征信将体现夫妻双方的负债情况,即便离婚了,非主贷人再次买房也属于有房有贷。

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既然楼市“有紧有松”,那是不是可以直接和房价涨跌划等号呢?

通过以上这6大“新消息”来看,房地产开年释放的楼市信号有紧有松,比如唐山相当于抑制买房的需求,而四川富顺则相当于鼓励大家去买房,所以这可能会让一部分观望中的购房者在房子买卖问题上更加纠结和犹豫。那么,房地产调控的松紧是不是可以和房价的涨跌直接划等号呢?

或许,答案并非如此。因为,早在不久之前,国家经济工作会议和住建部城乡建设工作会议已经对未来一年的楼市走向定下了明确的基调。

具体来看,主要体现在以下3个方面:其一,2020年要继续坚持房住不炒的定位和因城施策的手段;其二,再次重申不再把房地产作为短期刺激经济的手段;其三,2020年要继续稳地价、稳房价、稳预期。不难看出,2020年稳字继续当头的楼市行情早已明确了。

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知道了国家对楼市的定调,这6大“新消息”释放的信号就不难理解了:

(一)我们先看看松动的一方:四川富顺县购房补贴、人才购房落户松绑、央行降准。

首先,富顺县购房补贴出台的背景是当地房地产市场交易出现了疲软态势,房价已经企稳甚至下滑,通过补贴可以起到去库存和促成交的作用,从而稳定楼市和房价。

其次,人才购房落户定向松绑是城市之间竞争的一种必然结果,而且根据以往的多次经验来看,“抢人”固然可以带来潜在的住房需求,但对房价的刺激作用有限。央媒经济日报还发表评论称,房价稳定压倒一切,放开落户是为了找“接盘侠”的观点根本站不住脚。

最后,过去这两年,央行已经多次降准,而且每次都已经明确了支持中小微企业等实体行业的目标,虽然客观上会利好楼市,但也无需大惊小怪,更无需过度解读。

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(二)我们再来看看收紧的一方:银保监会喊话加强金融监管,唐山打响新年限售第一枪,央行二代征信系统即将上线。

首先,央行1月1日就发布了1月6日要降准的通知,而银保监会在4日发布了要加强楼市金融监管的通知,这无疑提前给楼市看客们打了一剂“预防针”,浇灭了期待调控放松的幻想。

其次,唐山之所以打响新年限售第一枪,与近期唐山房价上涨过快有关。根据国家统计局数据显示,最新数据显示唐山新房环比上涨1.9%,在70个大中城市中位居第一。其实,唐山并不是第一个因房价上涨“过于突出”而出台调控的城市,早在去年,苏州、呼和浩特、大连等就是类似情况。

最后,在旧版征信报告里,夫妻共同还款,一旦离婚,非主贷人的名下不显示房贷信息,所以仍可以享受首套房的各种优惠,从而滋生“假离婚”现象。但是,在新版征信报告里,离婚后,非主贷人再次买房也属有房有贷,所以为了买房而“假离婚”的投机取巧想法可以放弃了。

通过上面有紧有松的调控可以看出,2020年的房地产走向基本仍会延续2019年的平稳态势,并不会出现太大波动。也就是说,无论调控政策如何变化,都不会脱离“房住不炒”这个大基调,房价大涨不可能,大跌同样也不可能出现。因此,2020年的楼市行情基本清楚了。

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在楼市继续稳字当头的房地产态势下,2020年买不买房也渐渐有了答案

总体上看,2020年楼市稳字当头。对于这种态势,中泰证券研究所首席分析师梁中华表示,房价不涨或少涨,持有房产的成本高于回报率,投资房产意味着会出现亏损。无独有偶。经济学家李迅雷也表示,虽然房价暂稳,但其实每天都在亏钱,尤其是对于中小城市来说,流动性变差,当你需要现金时,就会发现很难变现。

因此综合分析,见房就买还能赚钱的阶段已渐行渐远,也就是说,房价将逐步告别普涨阶段。对于这一点,中国社科院在历次住房发展报告中多次明确表示:一二线城市调控历史最长,调控机制相对完备,所以房价波动性相对较小。相比之下,部分三四线城市在经历了一波突击性的上涨后,棚改等政策逐步退出,后续需求不足,房价或将进入下跌阶段,所以需要预防。

因此,未来一个时期内稳字当头、市场分化的特征已经十分明朗。笔者认为,针对那些产业基础良好,人口不断集中的大城市,有能力也有需求的购房者可以早上车早入住早享受,随着城镇化进入下半场,未来依然会释放住房需求。

反之,对房价上涨潜力和购买需求已经大大透支的普通三四五线城市来说,2020年市场成交周期或有可能进一步拉长,房价调整是大概率事件,所以刚需可以稍安勿躁,按需行动,但炒房客应该适当减持、尽早止步了,否则得不偿失。对此,你是怎么看的呢?

30Jun
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